建ぺい率と容積率とは？自分の土地に建てられる家の広さの計算方法

土地探しや家づくりで必ず出てくる「建ぺい率」と「容積率」。それぞれの意味と計算方法、用途地域ごとの目安、緩和される条件、自分の土地の数値の調べ方まで、はじめての方にもわかるように解説します。

土地の広告を見ると、「建ぺい率60% / 容積率200%」のような数字が書かれています。この2つの数字は、その土地にどれくらいの大きさの家を建てられるかを決める、とても大切なルールです。

土地の面積が同じでも、建ぺい率と容積率が違えば、建てられる家の大きさは大きく変わります。土地を買ってから「思っていた家が建たない」とならないよう、基本をおさえておきましょう。

建ぺい率とは：土地のうち、建物が占めてよい割合

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。建築面積とは、建物を真上から見たときの面積（おおむね1階の大きさ）のことです。

建ぺい率＝建築面積 ÷ 敷地面積 × 100（%）

たとえば100㎡の土地で建ぺい率が60%なら、建築面積は60㎡までです。残りの40㎡は、庭や駐車場、隣の家との間の空間になります。建ぺい率は、住宅地の日当たりや風通し、火事の延焼を防ぐために定められています。

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。延床面積とは、1階・2階など各階の床面積を合計したものです。

容積率＝延床面積 ÷ 敷地面積 × 100（%）

100㎡の土地で容積率が150%なら、延床面積は150㎡までです。建ぺい率60%と組み合わせると、1階60㎡＋2階60㎡＝120㎡の2階建ては建てられますが、3階まで60㎡ずつにすると180㎡となり、容積率をオーバーします。

100㎡（約30坪）の土地で、建ぺい率60%・容積率150%の場合を計算してみます。

平屋の場合は、建築面積と延床面積がほぼ同じになるため、建ぺい率がそのまま家の大きさの上限になる点に注意が必要です。

建ぺい率と容積率は、都市計画で定められた「用途地域」ごとに、決められた選択肢の中から自治体が指定します。住宅地でよく見かけるものは次のとおりです。

閑静な住宅街に多い「第一種低層住居専用地域」は、建ぺい率・容積率が低めに設定されていることが多く、そのぶん、ゆとりのある街並みになっています。

一定の条件を満たすと、建ぺい率の上限が引き上げられます。代表的なものは次の2つです。

両方を満たす場合は、合わせて20%加算されることもあります。条件は自治体によって細かく異なるため、必ず確認しましょう。

前面道路の幅が12m未満の場合、容積率は「道路の幅 × 一定の係数」と、指定された容積率のうち小さいほうになります。住居系の用途地域では、係数は原則として0.4です。

たとえば幅4mの道路に面した土地なら、4m × 0.4 ＝ 160%。指定容積率が200%でも、実際に使えるのは160%までになります。

このほかにも、北側斜線・道路斜線といった高さの制限、外壁の後退距離、自治体独自の条例などで、建てられる家の形は変わります。

建ぺい率は「1階の大きさ」、容積率は「床面積の合計」の上限と覚えておくと、土地の広告がぐっと読みやすくなります。

タテミルでは、土地の広さと建ぺい率を入れると、その土地に収まる家を3Dで組み立て、建ぺい率を超えていないかもその場で確認できます。数字だけでは分かりにくい「この土地でどんな暮らしができるか」を、ぜひ目で見て確かめてみてください。

※ 本記事は一般的な制度の解説です。実際の制限は土地ごとに異なりますので、不動産会社・建築会社や自治体にご確認ください。